Les défis de la commercialisation des résidences de tourisme au Québec

Le marché de la location des résidences de tourisme semble en croissance sur la scène mondiale. Entre les mois de mars et de juillet 2010, le nombre de propriétés à louer sur le site HomeAway.com, le plus important portail de location de vacances au monde, est passé de 185 000 à 230 000 propriétés affichées, en augmentation de près de 25%. Au Québec, c’est la forme d’hébergement touristique qui a connu la plus grande croissance de son offre au cours des dernières années. Dernière analyse d’une série de trois portant sur le marché des résidences de tourisme de villégiature.

Le portrait des chalets loués au Québec

Entre 2002 et 2009, le nombre d’attestations de classification pour les résidences de tourisme, officiellement répertoriées par la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), est passé de 1119 à 2063, ce qui représente une hausse de 84% (graphique 1). L’attestation de classification tient lieu d’autorisation pour exploiter un établissement d’hébergement touristique. Elle est obligatoire depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique en décembre 2001, ce qui a fortement contribué à l’augmentation et à la structuration de l’offre.

Quant au nombre de résidences de tourisme disponibles, il est passé de 7020 à 9304 durant cette même période, en augmentation de 33%. Selon les données de la CITQ, les établissements hôteliers génèrent 60% de l’offre d’hébergement commercial. De leur côté, les résidences de tourisme représentent environ 7% du nombre total d’unités disponibles sur le marché (tableau 1).

Ces données sont toutefois difficilement comparables. Dans le cas des établissements hôteliers, les unités représentent généralement une chambre, alors que dans le cas des résidences de tourisme, elles signifient soit un appartement, une maison ou un chalet, incluant une ou plusieurs chambres. Par ailleurs, il est généralement convenu que l’offre de résidences de tourisme est beaucoup plus importante. En dépit de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique, il existe un vaste marché de résidences secondaires non répertoriées. Ces propriétés sont louées à court terme ou pour la saison, sans déclaration de revenus, le plus souvent à des proches, mais aussi à d’autres particuliers.

En plus du pouvoir persuasif de la Loi et du travail des classificateurs de la CITQ, la croissance du marché immobilier des résidences secondaires a également favorisé le développement de l’offre, les nouveaux propriétaires cherchant à financer une partie de leur acquisition. Enfin, Internet a favorisé l’essor de ce type d’hébergement; à preuve, les nombreux portails offrant la possibilité de trouver des chalets, notamment avec des outils de gestion de la disponibilité en ligne (tableau 2).

Trois types de détenteurs d’une attestation de classification

Le marché locatif des résidences de tourisme peut être divisé en trois types de détenteurs d’une attestation de classification: les résidences de tourisme gérées par les propriétaires, celles administrées par des gestionnaires et les locataires.

Les résidences de tourisme gérées par des gestionnaires représentent 15% des attestations de classification et 29% des unités de résidences de tourisme (tableau 3). Tremblant Sunstar et Wyndham Cap Tremblant en sont des exemples. Quant aux détenteurs d’une attestation de locataire, ce sont généralement des compagnies spécialisées dans le domaine de la location de résidences de tourisme qui se voient attribuer un contrat pour gérer un immeuble ou un regroupement de plusieurs résidences de tourisme à louer.

Une majorité de clients magasinent en ligne, une minorité achète sur la toile

En raison de la spécificité du produit, le processus de location des résidences de tourisme est complexe. La firme PhoCusWright s’est intéressée au phénomène et malgré le fait que les données se limitent à la clientèle étatsunienne, les constats qui en ressortent offrent une meilleure compréhension du défi que représente la commercialisation des résidences de tourisme.

Aux États-Unis, environ 64% des voyageurs d’agrément ayant séjourné dans une résidence de tourisme ont effectué une recherche en ligne. Il s’ensuit une série d’échanges par courriel ou par téléphone pour ultimement effectuer la réservation. Seulement 12% ont fait une réservation en ligne et près de 100% de ces revenus sont générés par les compagnies responsables de la gestion de résidences de tourisme. Si la réservation est effectuée directement auprès du propriétaire, les deux parties doivent également s’entendre sur le mode de paiement. Très souvent, peu ou pas de garanties sont offertes aux consommateurs. Les propriétaires qui désirent louer leur propriété ont intérêt à s’annoncer dans différentes catégories de sites, car seulement 15% des répondants affirment visiter les sites des propriétaires (graphique 2).

Au Québec, 60% des résidences de tourisme officiellement répertoriées par la CITQ ont un courriel et un site Web, alors que 36% ne possèdent pas de site Internet. Seulement 12% n’ont ni courriel ni site Web (tableau 4).

Un défi majeur: combattre les préjugés et séduire les clientèles touristiques

Parmi les raisons évoquées par les voyageurs américains ne séjournant pas en résidence de tourisme, le manque de notoriété (36%) et la méconnaissance du produit (19%) sont régulièrement cités. Les résidences de tourisme sont également considérées comme plus coûteuses par 31% des répondants. Pour plusieurs propriétaires, plus de 50% des revenus de location proviennent des clients loyaux et des références de ceux-ci. Un des enjeux est donc d’augmenter la proportion de nouveaux utilisateurs de cette forme d’hébergement.

Le Québec, capitale mondiale du chalet?

Avec ses cabanes de bois rond et ses chalets en pleine nature, le Québec aurait avantage à mieux promouvoir son offre de résidences de tourisme dans son ensemble aux visiteurs hors Québec, et plus particulièrement aux visiteurs de la France et de l’Angleterre, qui sont friands de ce type d’expérience. Une section de BonjourQuebec.com pourrait regrouper de façon plus officielle, et surtout sécurisante pour les touristes, l’offre de chalets au Québec.

Le défi de l’industrie touristique du Québec est entier et réside dans sa capacité à mieux structurer son offre, mais aussi à séduire et à sécuriser les touristes potentiels par rapport à ce mode d’hébergement.

À lire aussi:

– L’importance du marché des résidences de tourisme de villégiature au Québec
– Découvrir le profil des consommateurs des résidences de tourisme de villégiature au Québec

Sources:

CITQ, traitement spécial, 2009.

Connolly, Daniel J. et Douglas Quinby. «Vacation Rental Marketplace: Poised for Change», PhoCusWright, 2009.

Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ)

HomeAway