Comment encadrer la location sur les plateformes comme Airbnb

Le gouvernement du Québec vient de resserrer les règles permettant aux particuliers de louer leur résidence sur des plateformes comme Airbnb ou HomeAway. Les municipalités peuvent aussi réglementer en la matière si elles souhaitent aller plus loin pour encadrer davantage cette pratique. C’est d’ailleurs le cas de nombreuses villes ailleurs dans le monde.

Un règlement plus clair au Québec

À compter du 1^er mai 2020, les personnes qui souhaitent louer temporairement leur maison, leur appartement ou leur chalet sur des plateformes comme Airbnb devront se conformer aux nouveaux règlements. À cette fin, le système de classification comprendra un nouveau type d’établissement : la résidence principale.

Un numéro d’enregistrement et une taxe d’hébergement

Le propriétaire qui veut louer légalement sa résidence principale, en tout ou en partie, sur une base temporaire, devra d’abord se procurer un numéro d’enregistrement auprès de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) en effectuant une requête en ligne. Ce numéro devra paraître sur toutes les offres de location, peu importe le média (en ligne ou imprimé). Le propriétaire devra aussi percevoir la taxe sur l’hébergement (3,5 % du tarif de chaque nuitée).

Un locataire pourra faire de même s’il a la permission de son propriétaire. Le détenteur d’un appartement en copropriété (condo) devra aussi obtenir l’aval du comité des copropriétaires avant de le louer temporairement. Le règlement ne statue pas sur le nombre maximal de jours annuellement, du moins pour l’instant.

Les résidences secondaires

Il ne sera pas possible de procéder ainsi pour la location à court terme d’une résidence secondaire. Le but est d’éviter qu’un propriétaire de plusieurs appartements ou condos, par exemple, puisse les louer à court terme, à répétition. La résidence secondaire devra plutôt être considérée comme un établissement commercial pour qu’elle puisse être louée légalement pour quelques jours ou quelques semaines. À cette fin, le lieu doit recevoir une classification de la CITQ comme établissement touristique.

Les villes invitées à aller plus loin, au besoin

Le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation souligne qu’il s’agit d’un règlement de base. Les autorités locales pourront ensuite bonifier la réglementation selon leurs besoins. Voyons quelques exemples à l’international de municipalités ayant établi leurs propres critères.

Amsterdam : un maximum de 30 jours par année

À Amsterdam, un résident peut louer son appartement s’il le fait en respectant, entre autres, les conditions suivantes :

• Aviser la Ville chaque fois qu’il loue sa résidence;
• Payer la taxe touristique à la municipalité et inclure tous les revenus de location dans sa déclaration de revenus;
• Restreindre à quatre le nombre maximal de personnes pouvant être accueillies à la fois.

Une résidence privée peut être offerte en location pour un maximum de 30 jours par an. La Ville procède ainsi principalement pour éviter que la location à court terme contribue à la pénurie de logements, pour limiter l’offre d’hébergement, étant donné la fréquentation touristique déjà abondante à certaines périodes de l’année, ainsi que pour préserver le charme et l’authenticité de la ville.

San Francisco : un guide de démarrage

La ville qui a vu naître Airbnb, San Francisco, a formulé un guide de démarrage pour informer de la réglementation et de la marche à suivre les résidents qui souhaitent louer occasionnellement leur logement. Ainsi, les personnes admissibles à la location temporaire de leur habitation doivent notamment répondre aux critères suivants :

• Être résidentes permanentes de San Francisco;
• Être propriétaires ou locataires du logement à louer;
• Avoir occupé le logement en question pour une période d’au moins 60 jours précédant la demande;
• Prévoir de demeurer à cette adresse pour un minimum de 275 nuits par année;
• Louer seulement l’unité qu’elles habitent, dans le cas où elles en possèdent plus d’une.

Aussi, le logement en question doit être conforme aux codes dictés par la Ville. De plus, il ne doit pas être :

• Situé dans un des quartiers suivants : The Presidio, Fort Mason ou Treasure Island;
• Loué à un tarif inférieur à celui du marché.

La marche à suivre comprend une série d’inscriptions permettant de valider la location.

Source : San Francisco Business Portal

Berlin : des contraventions salées

En avril 2016, les autorités berlinoises ont décidé d’interdire toute location d’appartement à court terme aux visiteurs. Mais depuis le 1^er mai 2018, la situation a complètement changé. Le propriétaire occupant peut louer son logement principal autant qu’il le veut et peut aussi louer sa résidence secondaire jusqu’à 90 jours par année. Néanmoins, les règles doivent être respectées sous peine de sévères contraventions. Une entorse à la réglementation entraîne une pénalité pouvant atteindre 500 000 euros (plus de 730 000 dollars canadiens), soit cinq fois plus que ce qu’elle était avant ce changement de cap.

Le résident qui souhaite louer son logement principal doit obtenir un permis de son arrondissement. Le processus est plutôt simple. Il est un peu plus exigeant en ce qui concerne la location d’une résidence secondaire. Depuis le 1^er août 2018, le numéro d’enregistrement doit être affiché sur toutes les publications qui concernent la location.

Londres : une entente avec Airbnb

La location d’un logement complet à court terme, à Londres, ne nécessite pas de permis si elle ne dépasse pas 90 jours (consécutifs ou non) par année civile. Par ailleurs, une entente entre les autorités de la grande région londonienne et Airbnb stipule qu’une résidence sera automatiquement retirée de la liste des offres sur le portail de la société après 90 jours de location dans une même année. Pour louer au-delà de cette limite, le résident doit obtenir un permis de Temporary Sleeping Accommodation. Lorsque cette demande est approuvée par la Ville, elle doit être transmise à Airbnb pour maintenir l’affichage de l’offre. L’infographie suivante, conçue par l’entreprise Keycafe, illustre ce processus.

Source : Keycafe

Les domaines de réglementation

Une étude de l’Organisation mondiale du tourisme (OMT) dévoile les règles en place dans 21 destinations concernant le marché de la location à court terme. Les mécanismes d’encadrement ont été regroupés en sept catégories. Le tableau suivant montre ces grandes catégories et la proportion des destinations étudiées ayant recours aux outils qu’elles comprennent pour encadrer le secteur de l’hébergement entre particuliers. Ainsi, tout comme le fait le Québec, 95 % des destinations analysées par l’OMT exigent la perception de taxes lors de la location à court terme des résidences.

Encadrer plutôt qu’interdire

Les plateformes de location à court terme de résidences privées sont bien implantées dans le paysage de l’hébergement touristique. La popularité de ces offres a créé des retombées qui nécessitent un encadrement. Parmi ces impacts, mentionnons la concurrence que ces résidences représentent pour l’offre hôtelière largement réglementée, la contribution à la rareté des logements et à la hausse de leur loyer pour les résidents ainsi que la dilution de l’esprit de communauté dans certains quartiers centraux, due au taux de roulement des occupants des logements.

Bannir cette forme d’économie n’a pas porté ses fruits, l’exemple de Berlin le démontre. Il importe donc d’en maximiser les bienfaits pour les locateurs, leurs communautés et les voyageurs, tout en minimisant les risques d’abus et les comportements néfastes pour l’ensemble de la collectivité.

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